مهندس ابوالقاسم زنگانه کارشناس حوزه مسکن: افزایش قیمت مسکن به نفع هیچ کس نیست

ندای کتول/ تکتم قنبری عبدالملکی/: نقدینگی لجام گسیخته و انباشت پول در دست عده ای و از سویی گره خوردن بخش‌های مختلف اقتصاد و شاخص‌های قیمت‌گذاری به قیمت ارز یکی از مشکلات بزرگی است که در سال‌های اخیر شاهد این مسئله بوده‌ایم و همین امر موجب افزایش نجومی قیمت مسکن، خودرو و حتی وسایل خانگی شده است.

 اوضاع زمانی پیچیده تر از گذشته می‌شود که برخی از مهمترین کالاهای مورد نیاز مردم از جمله مسکن در قالب یک بازار سرمایه‌ای به قیمت ارز گره بخورد. بی شک تا زمانی که تقاضای موثر در بازار مسکن ناشی از تقاضای سرمایه ای باشد، شاهد افزایش قیمت‌های نجومی در این بازار هستیم و خارج کردن این تقاضای سرمایه‌ای از واجبات نظام تصمیم‌گیری کشور در حوزه مسکن به حساب می‌آید. در حقیقت سرمایه گذاری هجومی مردم در مسکن، سکه، ارز، خودرو و ... باعث افزایش قیمت می‌شود و سیاست های دولت باید به گونه ای تنظیم شوند که نقدینگی کاهش پیدا کند. اولین راهکار کاهش نقدینگی نیز دریافت مالیات به صورت منظم و غیر نمایشی است. در دنیا مالیات به صورت های مختلف و از کالا ها و خدمات متفاوت اخذ می‌شود ولی در کشور ما طلا فروش و آهن فروش و پزشک کمتر از معلم و کارمند مالیات می‌دهد! تبعات این مدل اخذ مالیات باعث افزایش نقدینگی و بالارفتن نجومی قیمت در بازارهای سرمایه ای و حتی غیر سرمایه ای( مثل خودرو ) می‌شود.

در چنین شرایطی که شرایط خرید و ساخت مسکن برای قشر پائین جامعه مهیا نیست، اجاره بها نیز به تبع افزایش پیدا می‌کند و ماحصل آن مهاجرت مردم شهرنشین به حاشیه شهر ها و حتی شهرهای کوچکتر و روستا ها می‌شود.

به منظور بررسی بازار مسکن و اجاره بها و چالش های این حوزه با "مهندس ابوالقاسم زنگانه کارشناس حوزه مسکن و مدیر مجموعه مشاور املاک سرپناه" به گفتگو نشستیم:

دلایل افزایش بی سابقه قیمت مسکن کدامند؟

نقدینگی بالا و نظام مند نبودن بازار سرمایه گذاری در کشور عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر است. هر چند در سال های گذشته نیز نظام سرمایه گذاری کشور هدفمند نبود و سرمایه گذاری ها به صورت تجمیعی بر روی موارد خاصی صورت می‌گرفت، ولی نکته اینجاست که در سال های اخیر نوسانات و افزایش قیمت ارز، افزایش قیمت مصالح، جو روانی ایجاد شده توسط فضای مجازی، بنگاه داری برخی نهاد های دولتی نظیر بانکه ها، افزایش نقدینگی، عدم نظارت دولت و ....در مجموع باعث هجوم سرمایه ها به این سمت و افزایش قیمت مسکن شد. متاسفانه در کشور ما بعضی افراد دوست دارند قیمت خودرو و املاک شان بالا برود اما در نظر نمی‌گیرند که تورم به سود هیچکس نیست.

در ضمن عده ای با خانه هایشان تجارت می‌کنند و زمانی که از لحاظ اقتصادی دچار کمبود می‌شوند سعی می‌کنند از این طریق جبران مافات کنند که همین امر نیز باعث افزایش تورم و بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود.

چه کسانی از افزایش قیمت مسکن سود می‌برند؟

به جرات می‌توان گفت افرادی که دارای فعالیت اقتصادی هستند از افزایش قیمت مسکن سود نمی‌برند. افزایش قیمت مسکن باعث رکود در بازار خرید و فروش، ساخت و ساز، مصالح و اجاره نشینی می‌شود. کسی که دارای یک ملک مسکونی است و قصد خرید و فروش این ملک را ندارد قطعاً با افزایش قیمت ملکش چیزی عادیش نخواهد شد و اکثر مردم هم چنین شرایطی دارند. اما همین افزایش قیمت منجر به بیکاری قشر زیادی از جامعه می‌شود. از مهندس و معمار و کارگر گرفته تا فروشنده مصالح و بنگاه و ... بماند که اجاره بها نیز افزایش می‌کند که تبعات آن در سطح جامعه جبران ناپذیر است. بنابراین اگر قیمت ها واقعی و غیر هیجانی باشند، مردم برای ساخت و خرید مسکن رغبت بیشتری از خود نشان می‌دهند و چرخه اقتصاد و تولید روان تر می‌چرخد.

نقش دولت در تامین مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

دولت‌های نهم و دهم  از طریق پول پرقدرت بانک مرکزی و به میزان حدود  ۵۰هزار میلیارد تومان در مسکن مهر هزینه کردند که علی رغم خانه دار شدن عده ای منجر به مشکلاتی در سطح اقتصاد کلان نیز شد. بعد از این تجربه هرگاه صحبت از دخالت دولت در بخش مسکن می‌شود، این موضوع مدنظر قرار می‌گیرد که دخالت دولت در امر مسکن سازی و پول پاشی در این حوزه باعث افزایش تورم می‌شود.  بنابراین دولت نباید خود وارد ساخت و ساز شده و باید حمایتگر بخش خصوصی و انبوه سازان باشد تا چرخه مسکن به صورت واقعی بچرخد و نظارت نیز مستمر و هدفمند باشد.

در ضمن بانک ها صاحب و مالک بزرگترین ساختمان ها هستند و به دنبال سود بیشتر هستند و بهترین سود را حوزه مسکن دارد و تا زمانی که بانک ها بنگاه داری و خلق پول و دخالت در اقتصاد می‌کنند، دچار بیماری مزمن اقتصادی دولتی خواهیم بود و این نهضت ادامه خواهد داشت و برای این موضوع هم باید چاره ای اندیشید.

اقدامات دولت را در حمایت از مستاجران کافی می‌دانید؟

 اگر دولت به عنوان یک ناظر قوی به نقش اصلی خود یعنی تعیین راهبردها بپردازد بسیار اثرگذارتر عمل می‌کند و می‌تواند مانع بروز بسیاری رخدادهای منفی اقتصادی شود. مثلا این‌که تلاش شود تا قراردادهای اجاره به جای یک ساله، دو ساله یا حتی 5 ساله تنظیم شوند. در ضمن دولت باید برای حمایت از این سیاست، معافیت‌های مالیاتی نیز در نظر بگیرد تا قولنامه های صوری شکل نگیرند. البته قبل از این بخشنامه باید مالیات های واقعی از موجران اخذ شود تا مشوق های مالیاتی نیز برای موجران پیش بینی شده است، چشمگیر باشد و کسانی که واحد مسکن خود را دو ساله یا بیشتر اجاره می‌دهند، بتوانند از معافیت مالیاتی استفاده کنند.

سخن پایانی

سیاست های دولت ها در طول سال های اخیر در خصوص مسکن چاره ساز نبوده و کارشناسان حوزه های مختلف اقتصادی باید با هم همفکری کنند و به جای ارائه مسکن های موقت نظیر ودیعه اجاره مسکن و دخالت دادن دولت در ساخت و ساز و ... چاره ای قطعی بیندیشند.

بازار مسکن در سال های اخیر با افزایش و چالش های متعددی همراه شده و وقتی بازار ثبات ندارد هر کسی قیمت خود را می‌گوید این واقعیت را باید در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک سو و از سوی دیگر قیمت ارز است که بر این بازار تأثیر خواهد گذاشت.

شاید در این شرایط بتوان تنها چاره را کاهش نقدینگی و اخذ مالیات از خانه های خالی و لوکس قلمداد کرد تا سرمایه های سرگردان به جای ورود به بازار های موقت به بازار تولید تزریق شوند.

هر چند تلاش هایی هم در این مسیر گرفته که باز هم با نواقصی همراه است. به عنوان مثال دولت اعلام کرده افراد دارای 4 مسکن از پرداخت مالیات معاف هستند ولی بین کسی که دارای 5 خانه است با فردی که 100 واحد مسکونی دارد فرقی نگذاشته و از هر دو گروه بابت هر خانه یک مبلغ ثابت اخذ می‌کند که محل اشکال است. طبیعتاً کسی که دارای 100 واحد مسکونی است سرمایه و درآمد بیشتری دارد و باید مالیات پرداختی اش به صورت تصاعدی افزایش پیدا کند.