محمد تقی نورعلیشاهی کارشناس حوزه مسکن: نوسان کمتر بازار مسکن به نسبت سایر بازار ها از دلایل سرمایه گذاری در این حوزه است

محمد تقی نورعلیشاهی  کارشناس حوزه مسکن با سه دهه تجربه، نوسانات بازار مسکن را ناشی از حواشی به وجود آمده برای اقتصاد و مختصات خاص اقتصاد در کشور می داند و معتقد است با مدیریت صحیح می‌توان این مشکل را حل کرد.

به منظور بررسی چشم انداز و آینده بازار مسکن گفتگوی کوتاهی با  این فعال حوزه مسکن انجام داده ایم و نظرشان را در خصوص بازار مسکن به ویژه در بحث تورم ساختمانی و رکود حوزه مسکن و راهکارهای برون رفت از این وضعیت را جویا شدیم.

دلیل رغبت مردم به سرمایه گذاری در بازار مسکن چیست؟

یکی از مهمترین دلایل اصلی رغبت عموم مردم به بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری، نوسان کمتر و سود قطعی آن در قیاس با سایر بازارها مانند طلا، دلار و بورس است. بازار مسکن همچنین بنابر خصوصیاتی که دارد، یکی از مطمئن‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود؛ از این رو همواره اقبال بسیاری از مردم به سرمایه‌گذاری در این بازار را شاهد بوده‌ایم. البته خرید و فروش ملک در طول دهه‌های اخیر هیچ‌گاه به پیچیدگی زمان حال نبوده است! به همین دلیل پیش بینی قیمت مسکن در شرایط کنونی اهمیت بیشتری به خود نیز گرفته است.

چه عواملی بر قیمت مسکن تاثیر دارد؟

در مورد عوامل موثر بر قیمت مسکن می‌توان به عوامل متعددی اشاره کرد: وضعیت اقتصادی، میزان درآمد، حجم ساخت و ساز، نرخ تورم و نمودار قیمت دلار در کنار برخی مسائل دیگر، بر رکود یا رونق بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. البته در این بازار عوامل خارجی نظیر حجم نقدینگی مردم،  شکل جاری بازار سرمایه از دیدگاه مردم، نوسانات بازار طلا، بازار فعالیت های اقتصادی، تورم عمومی، میزان سود آوری سایر بخش ها، میزان سود سپرده بانک ها  و ... تاثیر دارند.

پیش بینی شما از آینده قیمت مسکن چگونه است؟

حقیقت امر پیش بینی قیمت مسکن به ویژه در شرایط اقتصادی کنونی بسیار دشوار و پیچیده است. اما این پیش بینی معمولاً تحت تاثیر عواملی نظیر، رشد اقتصادی کشور، قدرت خرید اقشار جامعه، نرخ ارز، نرخ بهره بانکی، سیاست‌های دولت، تحولات سیاسی کشور و منطقه و میزان عرضه و تقاضا بستگی دارد. جالب اینکه هر از گاهی این عوامل بر یکدیگر تاثیر می‌گذارند و محاسبات را دچار دگرگون می‌سازند.

تاثیر وام‌ها روی قیمت مسکن یا بازار مسکن چگونه است؟
تاثیر این وام‌ها قابل انکار نیست اما چندان هم چشمگیر نیست. چون مبلغ اقساط وام ها زیاد است و بیشتر مردم توان پرداخت آنها راندارند. بنابراین اکثر مردم ترجیح می‌دهند از وام‌های متفرقه، ‌کارمندی، بانک‌های خصوصی و نظایر آن استفاده کنند و از سویی باید پذیرفت با قیمت های کنونی، حتی با دریافت چند وام هم خرید خانه بسیار دشوار است.

بانک ها چه میزان در افزایش قیمت مسکن موثرند؟

شک نکنید اگر بانک‌ها آپارتمان‌های خود را به بازار عرضه کنند بازار مسکن رونق اساسی پیدا می‌کند. در حال حاضر در شهری مثل تهران چندین هزار آپارتمان در اختیار بانک‌ها قرار دارند که اگر این واحدها به مشتریان واقعی عرضه شود بازار مسکن راه می‌افتد. بسیاری از قیمت‌های نجومی و حبابی مسکن که در سایت‌های خرید و فروش مسکن مشاهده می‌شود مربوط به واحدهای متعلق به بانک‌ها است. در حقیقت درج چنین قیمت هایی با هدف فروش نرفتن این واحد های مسکن درج اگر متعلق به شخص حقیقی و فروشنده واقعی باشد بالاخره آن فرد مجبور است با نرخ عرف منطقه واحد خود را بفروشد. اما می‌بینیم که آگهی برخی واحدهای مسکونی چندین برابر قیمت منطقه مدام تکرار می‌شود. البته در دو سال اخیر که دولت بانک‌ها را از بنگاه‌داری منع کرده تا حدودی دست بانک‌ها از بخش مسکن، ساخت و ساز و دلالی در امر مسکن کوتاه شده است.

نقش بنگاه های معاملات ملکی را در بازار مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟

افزایش بی رویه تعداد بنگاه های معاملات ملکی یکی از آفت های این حوزه است. چرا که برخی افراد بدون داشتن حتی یک روز تجربه خرید و فروش و بنگاهداری، اقدام به تاسیس بنگاه نموده اند که قطعاً آسیب زا است و حتی در ماه های اخیر شاهد پلمپ بسیاری از بنگاه های فاقد جواز در سطح کشور بوده ایم. از طرفی نمی‌توان نقش بنگاه های معاملات ملکی را در امر خرید و فروش نادیده گرفت.

در حال حاضر تلاش دولت بر این است که انعقاد قرارداد اجاره را به موجران و مستاجران سپرده شود یا اجازه پیش فروش را از مشاوران املاک بگیرند و این کار در دفتر اسناد رسمی صورت پذیرد. این عوامل بی شک به بازار مسکن که پیشران اقتصاد است، ضربه وارد می‌کند.

بهتر است به بنگاه‌های املاک اجازه نوشتن قرارداد پیش‌فروش را بدهند و ثبت رسمی به دفاتر املاک واگذار شود. در حال حاضر به دلیل حذف مشاوران املاک، پیش‌فروش در عمل صورت نمی‌گیرد و بخش ساخت و ساز از این نوع مدل تامین مالی به شدت متضرر خواهد شد.

ارایه دستورالعمل های دولتی را در اداره امور معاملات ملکی چه تاثیری در روند بازار خردید و فروش ملک دارد؟
دولت نباید زمینه تداخل مشاغل با یکدیگر را فراهم کند؛ بلکه باید بسترهای تخصصی شدن مشاغل را فراهم کند. قطعا از لحاظ مدیریتی صحیح نیست که سازمان ثبت اسناد هم نویسنده سند باشد و هم اسناد را به ثبت برساند؛ بلکه باید مطابق رویه همیشگی فقط اقدام به ثبت اسناد کند در غیر این صورت معضلات عدیده به وجود خواهد آمد.چند سال قبل عده ای در تلاش بودند که انجام معاملات و ثبت معاملات تنها در سازمان ثبت اسناد صورت بگیرد که این طرح توسط نخبگان و کارشناسان رد شد. در واقع پیدا کردن فروشنده و خریدار، صحت معامله در آستانه وقوع، صحت مشخصات متعاملین، صحت ویژگی‌هاي ملک مورد معامله و در نهایت تمام جزئیات معامله باید از مسیر مشاوران املاک کنترل و تایید شود.

آینده بازار مسکن را چگونه پیش بینی می‌کنید و راه برون رفت از این ساختار چیست؟

بعد از سال 97 شاهد افت شدید ساخت و ساز در حوزه مسکن بودیم که باعث شد این صنعت صدمات شدیدی ببیند. هر چند عوامل متعدد دیگری که پیشتر عنوان شد نیز در رکود مسکن تاثیر گذاشتند. با این حال دولت باید تلاش کند، راهکارهای اساسی برای این حوزه اتخاذ کند و با چاره اندیشی راه را بر افزایش غیر منطقی قیمت ها ببندد. یقین بدانیم طرح های موقتی نظیر خرید متری مسکن، وام ودیعه اجاره، پلیس ساختمان جهت یافتن خانه های خالی و طرح هایی از این دست تاثیری در بازار مسکن ندارند و باید به اقدامات عملی جدی فکر کرد.

ارائه تسهیلات ارزان قیمت به انبوه سازان، شاید یک راه منطقی باشد.  ارائه تسهیلات ارزان قیمت با شرایط آسان به انبوه سازان و مردم علاوه بر اینکه افزایش ساخت وساز را به دنبال خواهد داشت رونق بازار مسکن و صنایع وابسته به آن را نیز موجب می‌شود.

دوم اخذ مالیات منطقی از خانه های خالی و لوکس چاره دیگر است. اگر دولت هر سال از مالکان خانه های خالی مالیاتی سنگین اخذ کند، قطعاً عرضه مسکن افزایش و به تبع آن قیمت ها کاهش پیدا می‌کنند. مالیات خانه های لوکس هم در حال حاضر تناسبی با قیمت شان ندارد و اخذ این مالیات کم مانع از افزایش قیمت خانه های لوکس نمی‌شود!  

در مجموع اقداماتی نظیر تقویت تقاضا ( افزایش توان واقعی خریداران و کاهش سود بانکی )، تلاش در جهت عرضه منطقی و مورد نیاز ( توجیه سرمایه گذاری برای ساخت و ساز )، تجمیع سرمایه های مردم در صندوق مسکن، تامین زمین رایگان برای افراد فاقد مسکن، نظارت بر بازار مصالح ساختمانی، نظرات و کنترل اپلیکیشن ها و سایت های خرید و فروش، ممنوعیت کامل بانک ها از بنگاهداری و احتکار مسکن، جلوگیری از سفته بازی و سوداگری در بازار ملک و زمین با اهرم مالیات و ... می‌توانند در کنترل تورم ساختمانی و بهبود اوضاع مسکن موثر باشند.